ما هو المقصود في الرهن العقاري

ما هو الرهن العقاري

يشير مصطلح “الرهن العقاري” إلى القرض المستخدم في شراء أو صيانة منزل أو أرض أو أنواع أخرى من العقارات. يوافق المقترض على الدفع للمقرض بمرور الوقت ، عادةً في سلسلة من المدفوعات المنتظمة التي يتم تقسيمها إلى رأس المال والفائدة . يعمل العقار كضمان لتأمين القرض.

يجب على المقترض التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من خلال المقرض المفضل لديه والتأكد من أنه يفي بالعديد من المتطلبات ، بما في ذلك الحد الأدنى من درجات الائتمان والدفعات المقدمة . تخضع طلبات الرهن لعملية اكتتاب صارمة قبل أن تصل إلى مرحلة الإغلاق. تختلف أنواع الرهن العقاري بناءً على احتياجات المقترض ، مثل القروض التقليدية والثابتة.

كيف يعمل الرهن العقاري

يستخدم الأفراد والشركات الرهون العقارية لشراء العقارات دون دفع سعر الشراء بالكامل مقدمًا. يسدد المقترض القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات حتى يمتلك العقار مجانًا وواضحًا . تُعرف الرهون العقارية أيضًا باسم الامتيازات مقابل الممتلكات أو المطالبات على الممتلكات. إذا توقف المقترض عن سداد الرهن العقاري ، يمكن للمقرض أن يحبس الرهن على العقار.

على سبيل المثال ، يتعهد مشتري منزل سكني بمنازلهم للمقرض ، والذي يكون لديه بعد ذلك مطالبة بالعقار. وهذا يضمن مصلحة المُقرض في العقار في حالة تقصير المشتري في الوفاء بالتزاماته المالية . في حالة حبس الرهن ، يجوز للمقرض إخلاء السكان وبيع العقار واستخدام الأموال من البيع لسداد ديون الرهن العقاري.

عملية الرهن العقاري

يبدأ المقترضون المحتملون العملية بالتقدم إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري. سيطلب المُقرض دليلًا على أن المقترض قادر على سداد القرض. قد يشمل ذلك البيانات المصرفية والاستثمارية ، والإقرارات الضريبية الأخيرة ، وإثبات الوظيفة الحالية. سيقوم المُقرض عمومًا بإجراء فحص ائتماني أيضًا.

إذا تمت الموافقة على الطلب ، فسيقوم المُقرض بتقديم قرض للمقترض يصل إلى مبلغ معين وبسعر فائدة معين. يمكن لمشتري المنازل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بعد أن يختاروا عقارًا لشرائه أو بينما لا يزالون يتسوقون لشراء منزل ، وهي عملية تُعرف بالموافقة المسبقة . الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري يمكن أن يمنح المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيق ، لأن البائعين سيعرفون أن لديهم المال لدعم عرضهم.

بمجرد أن يتفق البائع والمشتري على شروط صفقتهما ، سيجتمع هو أو ممثلوهم في ما يسمى الإغلاق . يحدث هذا عندما يقوم المقترض بتسديد الدفعة المقدمة للمقرض. ينقل البائع ملكية العقار إلى المشتري ويتسلم المبلغ المتفق عليه من المال ، ويوقع المشتري على أي مستندات رهن متبقية.

أنواع الرهون العقارية

تأتي الرهون العقارية في أشكال متنوعة. الأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 30 عامًا و 15 عامًا. بعض شروط الرهن العقاري قصيرة تصل إلى خمس سنوات ، في حين أن البعض الآخر يمكن أن يستمر 40 سنة أو أكثر. قد يؤدي تمديد المدفوعات على مدى سنوات أخرى إلى تقليل الدفعة الشهرية ، ولكنه يؤدي أيضًا إلى زيادة المبلغ الإجمالي للفائدة التي يدفعها المقترض على مدى فترة القرض.

فيما يلي بعض الأمثلة على بعض أشهر أنواع قروض الرهن العقاري المتاحة للمقترضين.

الرهون العقارية الثابتة

مع الرهن العقاري بسعر ثابت ، يظل معدل الفائدة كما هو طوال مدة القرض ، كما هو الحال بالنسبة للمدفوعات الشهرية للمقترض تجاه الرهن العقاري. الرهن العقاري ذو السعر الثابت يسمى أيضًا الرهن العقاري التقليدي.

الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)

مع الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) ، يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة أولية ، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة السائدة. غالبًا ما يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر السوق ، مما يجعل الرهن العقاري في المتناول على المدى القصير ولكن ربما يكون أقل تكلفة على المدى الطويل إذا ارتفع السعر بشكل كبير.

عادةً ما يكون لدى ARM حدودًا أو سقوفًا لمدى ارتفاع معدل الفائدة في كل مرة يتم تعديلها وبشكل إجمالي على مدار عمر القرض.

قروض الفائدة فقط

يمكن أن تشتمل أنواع الرهون العقارية الأخرى الأقل شيوعًا ، مثل الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط وآليات خيار الدفع ، على جداول سداد معقدة ويفضل المقترضون المتمرسون استخدامها.

واجه العديد من مالكي المنازل مشاكل مالية مع هذه الأنواع من الرهون العقارية خلال فقاعة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

الرهون العقارية العكسية

كما يوحي اسمها ، فإن الرهون العقارية العكسية هي منتج مالي مختلف تمامًا. وهي مصممة لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر والذين يرغبون في تحويل جزء من رأس المال في منازلهم إلى أموال نقدية.

يمكن لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل قيمة منازلهم والحصول على المال كمبلغ إجمالي أو دفعة شهرية ثابتة أو حد ائتمان. يصبح رصيد القرض بالكامل مستحقًا عندما يموت المقترض أو يبتعد بشكل دائم أو يبيع المنزل.

متوسط ​​معدلات الرهن العقاري لعام 2022

يعتمد المبلغ الذي يتعين عليك دفعه مقابل الرهن العقاري على نوع الرهن العقاري (مثل ثابت أو قابل للتعديل) ومدته (مثل 20 أو 30 عامًا) وأي نقاط خصم مدفوعة ومعدلات الفائدة في ذلك الوقت. يمكن أن تختلف أسعار الفائدة من أسبوع لآخر ومن مُقرض إلى آخر ، لذلك من المفيد التسوق.

كانت معدلات الرهن العقاري عند أدنى مستوياتها تقريبًا في عام 2020 ، حيث وصلت المعدلات إلى أدنى مستوياتها عند 2.66٪ في المتوسط ​​على الرهن العقاري ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا في الأسبوع الذي يبدأ في 24 ديسمبر 2020. استمرت الأسعار في البقاء منخفضة بشكل ثابت طوال عام 2021 وقد بدأت في الارتفاع بشكل مطرد منذ 3 ديسمبر 2021. وفقًا لمؤسسة القروض العقارية الفيدرالية ، بدا متوسط ​​أسعار الفائدة على هذا النحو اعتبارًا من فبراير 2022:

• الرهن العقاري لمدة 30 عامًا: 3.92٪ (0.8 نقطة)
• الرهن العقاري لمدة 15 سنة بمعدل فائدة ثابت: 3.15٪ (0.8 نقطة)
• رهن عقاري قابل للتعديل بنسبة 5/1: 2.98٪ (0.8 نقطة)

الرهن العقاري القابل للتعديل بنسبة 5/1 هو ARM الذي يحافظ على معدل فائدة ثابت خلال السنوات الخمس الأولى ، ثم يتم تعديله كل عام بعد ذلك.

كيفية مقارنة الرهون العقارية

كانت البنوك وجمعيات الادخار والقروض والاتحادات الائتمانية هي المصادر الوحيدة للرهون العقارية في وقت واحد. اليوم ، تشمل الحصة المتزايدة من سوق الرهن العقاري جهات الإقراض غير البنكية ، مثل Better ، و LoanDepot ، و Rocket Mortgage ، و SoFi.

إذا كنت تتسوق للحصول على قرض عقاري ، فيمكن أن تساعدك حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت في مقارنة المدفوعات الشهرية المقدرة ، بناءً على نوع الرهن العقاري ، ومعدل الفائدة ، ومقدار الدفعة الأولى التي تخطط لدفعها. يمكن أن يساعدك أيضًا في تحديد تكلفة العقار الذي يمكنك تحمله بشكل معقول.

بالإضافة إلى رأس المال والفائدة التي ستدفعها على الرهن العقاري ، يجوز للمقرض أو صاحب الرهن العقاري إنشاء حساب ضمان لدفع ضرائب الممتلكات المحلية وأقساط التأمين على أصحاب المنازل وبعض النفقات الأخرى. ستضاف هذه التكاليف إلى مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.

لاحظ أيضًا أنه إذا قمت بدفع أقل من 20٪ دفعة أولى عند سداد قرضك العقاري ، فقد يطلب المُقرض منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، والذي يصبح تكلفة شهرية إضافية.

لماذا يحتاج الناس الرهون العقارية؟

غالبًا ما يكون سعر المنزل أكبر بكثير من مبلغ المال الذي تدخره معظم الأسر. نتيجة لذلك ، تسمح الرهون العقارية للأفراد والعائلات بشراء منزل عن طريق دفع دفعة أولى صغيرة نسبيًا ، مثل 20٪ من سعر الشراء ، والحصول على قرض مقابل المبلغ المتبقي. ثم يتم تأمين القرض بقيمة العقار في حالة تخلف المقترض عن السداد.

هل يمكن لأي شخص الحصول على قرض عقاري؟

سيحتاج مقرضو الرهن العقاري إلى الموافقة على المقترضين المحتملين من خلال تقديم الطلب وعملية الاكتتاب. يتم تقديم قروض الإسكان فقط لأولئك الذين لديهم أصول ودخل كافيين بالنسبة لديونهم لتحمل قيمة المنزل عمليًا بمرور الوقت. يتم أيضًا تقييم درجة ائتمان الشخص عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري. يختلف معدل الفائدة على الرهن العقاري أيضًا ، حيث يتلقى المقترضون الأكثر خطورة معدلات فائدة أعلى.

ماذا يعني الثابت مقابل المتغير على الرهن العقاري؟

العديد من الرهون العقارية تحمل معدل فائدة ثابت. وهذا يعني أن السعر لن يتغير طوال مدة الرهن العقاري – عادةً 15 أو 30 عامًا – حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة أو انخفضت في المستقبل. الرهن العقاري ذو معدل الفائدة المتغير أو القابل للتعديل (ARM) له معدل فائدة يتقلب على مدى عمر القرض بناءً على ما تفعله أسعار الفائدة.

كم عدد الرهون العقارية التي يمكنني الحصول عليها في منزلي؟

يُصدر المقرضون عمومًا الرهن العقاري الأول أو الأساسي قبل السماح برهن عقاري ثانٍ. يُعرف هذا الرهن العقاري الإضافي عمومًا باسم قرض ملكية المنازل . لا يقدم معظم المقرضين رهنًا عقاريًا لاحقًا مدعومًا بنفس العقار. لا يوجد حد تقنيًا لعدد القروض الصغيرة التي يمكنك الحصول عليها على منزلك طالما أن لديك نسبة حقوق الملكية ، ونسبة الدين إلى الدخل ، ودرجة الائتمان للحصول على الموافقة عليها.

أين يمكنني الحصول على قرض عقاري؟

يتم تقديم الرهون العقارية من خلال مجموعة متنوعة من المصادر. البنوك والاتحادات الائتمانية غالبا ما تقدم قروضا لشراء المنازل. هناك أيضًا شركات رهن عقاري متخصصة تتعامل فقط مع قروض الإسكان. يمكنك أيضًا توظيف وسيط رهن عقاري غير تابع لمساعدتك في التسوق للحصول على أفضل سعر بين مختلف المقرضين.

خلاصة القول

الرهون العقارية هي جزء أساسي من عملية شراء المنزل بالنسبة لمعظم المقترضين الذين لا يملكون مئات الآلاف من الدولارات من النقد لشراء عقار بشكل مباشر. هناك العديد من الأنواع المختلفة من القروض العقارية المتاحة مهما كانت ظروفك. تتيح البرامج المختلفة التي تدعمها الحكومة إمكانية تأهل المزيد من الأشخاص للحصول على قروض عقارية وتحويل حلمهم في ملكية المنازل إلى حقيقة واقعة.

¹⁾https://www.investopedia.com/terms/m/mortgage.asp